Antes de comprar um imóvel, vale olhar além da planta decorada: funcionalidade dos ambientes, posição solar, ventilação, conforto acústico, segurança, documentação e contrato pesam tanto quanto o preço. O alerta é da Cota Empreendimentos, construtora catarinense com 52 anos de mercado, que reuniu orientações do diretor técnico, o engenheiro Marco Aurélio Alberton, e da advogada Camilla Beiro, da assessoria jurídica da empresa, em uma lista de dez cuidados para quem está prestes a fechar negócio — em Florianópolis ou em qualquer cidade.
Segundo a construtora, corredores que consomem metros quadrados, quartos que não comportam os móveis desenhados no material de venda, garagens difíceis de acessar e áreas comuns que encarecem o condomínio são detalhes que costumam passar despercebidos na visita ao decorado.
O que observar antes de comprar um imóvel?
De acordo com a Cota Empreendimentos, o comprador deve avaliar dez pontos: localização e entorno; segurança; funcionalidade da planta; dimensões reais dos ambientes; posição solar e ventilação; conforto acústico; garagens, elevadores e circulação; materiais e memorial descritivo; áreas comuns e custos futuros; e histórico da empresa e manutenção. Na parte jurídica, matrícula atualizada, Registro de Incorporação e contrato precisam ser conferidos antes da assinatura.
“Um apartamento de 100 metros quadrados pode ter dez metros de corredor, que representam uma área pouco aproveitada, enquanto outro, com a mesma metragem, pode distribuir melhor os espaços. O tamanho anunciado, isoladamente, não mostra o quanto daquela área será realmente útil para o morador”, explica Alberton.
A planta humanizada pode enganar?
Pode. Um dos cuidados recomendados é verificar se os móveis da chamada planta humanizada estão desenhados em escala real. Em alguns materiais, camas, mesas, sofás e armários aparecem menores do que suas dimensões verdadeiras, o que dá a impressão de ambientes mais amplos. A orientação é conferir as medidas dos cômodos e dos móveis, e não apenas a imagem.
“Uma cama de casal costuma ter cerca de 1,60 metro de largura por dois metros de comprimento. Se ela for representada na planta com apenas 1,20 metro de largura, o quarto parecerá ter uma circulação muito maior do que terá na prática”, alerta o diretor técnico.
Também entram na análise a distribuição dos cômodos, as áreas perdidas, a abertura de portas e janelas e o espaço para os móveis da rotina da família. O memorial descritivo informa quais materiais, acabamentos, pisos, esquadrias e equipamentos serão efetivamente entregues.
Posição solar e ventilação fazem diferença?
Fazem. Unidades voltadas para o leste recebem predominantemente o sol da manhã; as voltadas para o oeste têm mais incidência solar à tarde; e as fachadas sul recebem menos insolação ao longo do ano. Mas o desempenho também depende do tamanho das janelas, da espessura das paredes externas, das soluções de ventilação, dos materiais da fachada e, em condomínios com mais de uma torre, da distância entre os blocos.
“A ventilação precisa ser levada em consideração porque muitos apartamentos permanecem fechados durante grande parte do dia. Quando não há circulação de ar adequada, aumenta a possibilidade de umidade e mofo”, orienta Alberton.
Como avaliar o conforto acústico de um apartamento?
O barulho costuma ser percebido só depois da mudança — do apartamento de cima, dos vizinhos, das tubulações ou das áreas comuns. Por isso, a recomendação é perguntar antes quais soluções construtivas foram adotadas, como paredes duplas entre unidades, lajes maciças, mantas acústicas sob os pisos, esquadrias adequadas e revestimentos que reduzem ruídos de impacto.
“Muitas vezes, são características que não aparecem na decoração do apartamento, mas fazem uma grande diferença no dia a dia”, ressalta o engenheiro.
Garagem, elevadores e segurança também contam
A sugestão é percorrer — ou imaginar, no caso de imóvel na planta — todo o trajeto entre a rua e a unidade: acesso de veículos, inclinação das rampas, espaço de manobra, tamanho das vagas e capacidade dos elevadores, inclusive para o transporte de móveis. Na segurança, contam o entorno, câmeras, controle de acesso de pedestres e veículos, guarita e iluminação.
Como exemplo, Alberton cita o Cota 365, empreendimento da construtora no Estreito, na parte continental de Florianópolis, que prevê eclusa de segurança com duas portas sucessivas, monitoramento dos acessos, controle de entrada de veículos, armários inteligentes e sala de encomendas. As obras começaram em junho e, segundo a construtora, seguem dentro do cronograma, com prazo total de execução estimado para janeiro de 2030. O bairro, aliás, vem se firmando como principal eixo de valorização imobiliária fora da Ilha.
Área de lazer grande é sempre vantagem?
Não necessariamente. Para a Cota Empreendimentos, mais importante que a quantidade de espaços compartilhados é saber se eles serão usados, se atendem ao perfil dos moradores e quanto custará mantê-los. “Incluir serviços ou espaços que dificilmente serão utilizados pode apenas aumentar as despesas condominiais”, observa Alberton. No Cota 365, por exemplo, brinquedoteca e estrutura pet ficam no térreo, enquanto espaços de convivência, salões gourmet e piscina estão na cobertura.
A manutenção do edifício é outro ponto esquecido: condensadoras de ar-condicionado, instalações hidráulicas e elementos de fachada precisam permitir acesso seguro e economicamente viável. Soluções que exigem trabalho em altura a cada reparo podem gerar custos elevados ao proprietário ou ao condomínio.
Conhecer a trajetória da incorporadora também conta: visitar obras entregues, conversar com moradores e verificar como funciona a assistência técnica após a entrega das chaves. “O imóvel é uma aquisição de longo prazo e, muitas vezes, representa o investimento de uma vida”, afirma o diretor técnico.
Quais documentos conferir antes de assinar?
Segundo a advogada Camilla Beiro, da assessoria jurídica da Cota Empreendimentos, a matrícula atualizada é um dos primeiros documentos a pedir: nela constam o proprietário e eventuais ônus ou restrições. Em imóveis prontos, é preciso verificar se a construção está regularizada e averbada e conferir IPTU e taxas condominiais. Na planta, o principal documento é o Registro de Incorporação, feito no Cartório de Registro de Imóveis, cujo número deve constar nos materiais de venda.
“O comprador deve confirmar se o registro corresponde ao empreendimento que está adquirindo e conferir quem é a incorporadora, qual é o terreno, as características da unidade, suas áreas e as vagas de garagem. Também é possível solicitar ao cartório uma certidão ou o acesso aos documentos que compõem esse registro”, explica Camilla.
O que checar no contrato de compra?
Tudo o que foi apresentado na negociação precisa estar no papel: identificação da unidade, vagas, áreas, valores, forma de pagamento e condições comerciais. Merecem atenção os índices de reajuste, o prazo de entrega, as penalidades por atraso ou inadimplência, as regras de distrato e as hipóteses de alteração do projeto. Na compra na planta, é essencial entender como as parcelas serão corrigidas durante a obra; o contrato pode prever prazo adicional de até 180 dias para a entrega, desde que a condição esteja redigida de forma clara e destacada.
“O comprador precisa entender não apenas o preço e a forma de pagamento, mas todos os direitos e obrigações que assumirá durante a relação contratual”, destaca a advogada.
Os 10 pontos para avaliar antes da compra
- Localização e entorno: acesso, infraestrutura do bairro, comércio, serviços, escolas, mobilidade e perspectivas de desenvolvimento da região.
- Segurança: condições do entorno e recursos do empreendimento, como iluminação, câmeras, guarita, eclusas e controle de acesso de pessoas e veículos.
- Funcionalidade da planta: se os espaços atendem à rotina dos moradores e se há áreas pouco aproveitadas, como corredores longos demais.
- Dimensões reais dos ambientes: medidas dos cômodos e escala correta dos móveis na planta humanizada.
- Posição solar e ventilação: orientação da unidade, tamanho das janelas, circulação de ar, distância entre torres e risco de umidade ou mofo.
- Conforto acústico: paredes entre unidades, tratamento dos pisos, esquadrias, tubulações e materiais para reduzir ruídos.
- Garagens, elevadores e circulação: rampas, vagas, espaço de manobra, acessibilidade e dimensões dos elevadores.
- Materiais e memorial descritivo: o que será entregue em pisos, revestimentos, esquadrias, acabamentos e equipamentos.
- Áreas comuns e custos futuros: se o lazer é seguro, funcional e adequado ao perfil dos moradores, e qual o impacto no condomínio.
- Histórico da empresa e manutenção: obras concluídas, experiência da construtora, assistência técnica e acesso aos equipamentos que precisarão de manutenção.
“O visual é importante, mas o imóvel precisa funcionar na rotina. Localização, segurança, qualidade construtiva, manutenção e histórico da empresa são fatores que permanecem depois que a decoração do apartamento-modelo deixa de ser novidade”, finaliza Alberton.
Leitura DONI: num momento em que a Capital catarinense amplia o mapa de regiões para morar e novas faixas de renda entram no Minha Casa, Minha Vida, a lista funciona como um roteiro prático para a visita ao decorado: fita métrica na mão, bússola no celular e matrícula atualizada antes de qualquer assinatura.
Em resumo
- A Cota Empreendimentos, construtora catarinense com 52 anos de mercado, listou dez cuidados técnicos, jurídicos e financeiros antes da compra de um imóvel.
- Metragem anunciada não basta: corredores, escala dos móveis na planta humanizada e memorial descritivo mostram o espaço realmente útil.
- Posição solar, ventilação, conforto acústico, garagem, elevadores e segurança interferem no dia a dia do morador.
- Áreas de lazer pouco usadas e manutenção difícil podem encarecer o condomínio.
- Matrícula atualizada, Registro de Incorporação (na planta) e contrato com reajustes, prazos e regras de distrato devem ser conferidos antes de assinar.
Com informações da Cota Empreendimentos.
